Cas particuliers
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Siège social en copropriété : le règlement peut-il l'interdire ?
Règlement de copropriété et siège social : ce qui est vraiment interdit, comment vérifier, et comment transférer votre siège en toute sécurité. Guide 2026.
Sommaire — 7 parties
Fixer ou transférer un siège social dans un appartement en copropriété est possible dans de nombreux cas — mais une clause de votre règlement de copropriété peut l’interdire purement et simplement, et exposer votre société à un contentieux ou à un refus du greffe. Voici comment lire ce document, identifier les risques et sécuriser votre démarche.
Ce que dit réellement le règlement de copropriété sur le siège social
Le règlement de copropriété est un acte juridique privé qui définit la destination de l’immeuble et l’usage autorisé de chaque lot. C’est là que tout se joue.
Deux grandes configurations existent en pratique.
La clause “habitation bourgeoise exclusive” — ou toute formulation équivalente comme “usage exclusivement d’habitation” — interdit en principe l’exercice de toute activité professionnelle dans les lots concernés, y compris la simple domiciliation d’une société. Il ne s’agit pas d’une nuance : la domiciliation est elle-même assimilée à un usage professionnel dès lors que l’adresse figure sur les documents commerciaux, le Kbis et les statuts.
La clause “habitation bourgeoise simple” ou mixte autorise en revanche les professions libérales et les usages professionnels qui ne perturbent pas la tranquillité de l’immeuble, n’engendrent pas de flux de clientèle et ne nécessitent pas d’enseigne visible. Dans ce cas, la domiciliation d’une société — sans réception de clients ni stockage — est généralement admise.
⚠️ Piège fréquent : certains règlements anciens distinguent les “lots d’habitation” et les “lots mixtes” dans un même immeuble. Il ne suffit pas de savoir que l’immeuble est en copropriété : il faut identifier le régime applicable à votre lot précis. Une lecture partielle du règlement est une source d’erreur courante.
Pour obtenir le règlement complet, adressez-vous à votre syndic de copropriété ou à votre notaire. Le règlement figure également au dossier de diagnostic technique annexé à votre bail ou à votre acte d’achat.
Domiciliation légale au domicile : ce que la loi autorise, malgré tout
La loi française protège le dirigeant qui souhaite domicilier sa société à son adresse personnelle. L’article L123-10 du Code de commerce [À VÉRIFIER : référence exacte à confirmer] permet à tout dirigeant de fixer le siège social à son domicile, y compris en copropriété, sous deux conditions cumulatives :
- Aucune disposition légale ou contractuelle ne s’y oppose,
- La domiciliation est limitée à cinq ans pour les sociétés (délai légal).
La formule “aucune disposition contractuelle” vise précisément le règlement de copropriété. Si ce règlement contient une clause restrictive, la dérogation légale ne s’applique pas. La loi ne prime pas sur un acte de copropriété valide.
En revanche, si le règlement ne dit rien — ou s’il autorise les usages mixtes — la domiciliation au domicile du dirigeant est légalement possible. Le greffe ne peut pas la refuser au seul motif que l’adresse est un appartement.
Prenons l’exemple d’Antoine, gérant de l’EURL “Mistral Conseil”, qui souhaite transférer le siège de son bureau de Mérignac (33) vers son appartement personnel à Bayonne (64). Avant toute démarche, il doit obtenir et lire le règlement de copropriété de son immeuble bayonnais. Si ce règlement ne contient aucune restriction, le transfert est légalement fondé. Dans le cas contraire, Antoine doit trouver une autre adresse à Bayonne — bail professionnel, domiciliation commerciale agréée ou bureau en coworking avec adresse fiscale.
Les risques réels en cas de non-respect
Ignorer une clause restrictive du règlement de copropriété n’est pas sans conséquence.
Côté syndicat des copropriétaires : le syndic peut mettre en demeure le dirigeant de mettre fin à l’usage irrégulier, puis saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner le transfert du siège sous astreinte. C’est un contentieux lent mais réel, qui peut survenir des mois ou des années après l’immatriculation initiale.
Côté greffe : si l’irrégularité est portée à la connaissance du greffe — par le syndicat, par une tierce personne ou par le juge commis à la surveillance du RCS — une radiation peut être prononcée. Le greffe n’est pas tenu de vérifier le règlement de copropriété à l’enregistrement, mais il est habilité à agir si l’illicéité lui est signalée.
Côté assurance : une activité professionnelle dans un lot résidentiel peut invalider la couverture de l’assurance multirisque habitation du dirigeant, notamment en cas de sinistre lié à l’activité.
| Risque | Qui agit | Délai possible | Conséquence |
|---|---|---|---|
| Mise en demeure | Syndic / copropriétaires | Quelques mois à plusieurs années | Obligation de transférer le siège |
| Action judiciaire | Tribunal judiciaire | 6 à 18 mois | Transfert forcé + astreinte |
| Refus / radiation greffe | Greffe du RCS | Variable | Blocage des formalités |
| Invalidation assurance | Assureur | En cas de sinistre | Non-indemnisation |
Comment transférer le siège en sécurité : la procédure pas à pas
Si votre situation actuelle est irrégulière — ou si vous souhaitez transférer vers une adresse parfaitement conforme — voici la marche à suivre.
Étape 1 — Vérifier la nouvelle adresse
Avant tout, lisez le règlement de copropriété du nouveau bâtiment. Si vous optez pour un bail professionnel, vérifiez que le bail autorise la domiciliation d’une société tierce (pertinent si vous sous-louez). Si vous choisissez une société de domiciliation, vérifiez qu’elle est bien agréée par la préfecture — condition impérative pour que l’adresse soit acceptée par le greffe.
Lisez aussi notre guide sur l’accord écrit du propriétaire pour y fixer le siège si vous êtes locataire : un accord écrit du bailleur est requis dans de nombreux cas.
Étape 2 — Décider du transfert selon votre forme juridique
Le transfert de siège modifie les statuts (article L210-3 du Code de commerce ; article 1835 du Code civil). La compétence décisionnelle dépend de la forme juridique :
- EURL / SARL : le gérant peut décider seul du transfert sur l’ensemble du territoire, sous réserve de ratification ultérieure par les associés (article L223-18 du Code de commerce).
- SAS / SASU : les statuts définissent librement qui décide (articles L227-1 et suivants du Code de commerce). Consultez vos statuts.
- SA : décision du conseil d’administration ou de surveillance, ratifiée par l’AGO (article L225-36 du Code de commerce).
Étape 3 — Publier l’annonce légale
Une annonce légale doit être publiée dans un support habilité du département du nouveau siège (loi n° 55-4 du 4 janvier 1955). Le tarif est forfaitaire : 109 € HT.
⚠️ Règle souvent ignorée — la double publicité : si le transfert change de ressort de greffe (exemple : Gironde → Pyrénées-Atlantiques pour Antoine), vous devez publier une annonce légale dans le département de départ et une dans le département d'arrivée. Une seule annonce ne suffit pas. Omettre l’annonce dans l’ancien département est une cause de rejet du dossier par le greffe.
Pour ne rien oublier sur les mentions à inclure, consultez notre article sur les mentions exigées pour publier une modification de siège social.
Étape 4 — Déposer le dossier au guichet unique INPI
L’inscription modificative au RCS (et la mise à jour du Registre National des Entreprises) se fait exclusivement via le guichet unique INPI. Les pièces à joindre incluent notamment :
- L’acte de décision de transfert (procès-verbal ou décision du gérant),
- Les statuts mis à jour et certifiés conformes,
- L’attestation de parution de l’annonce légale,
- Le justificatif de jouissance du nouveau local (bail, contrat de domiciliation, attestation du propriétaire),
- Le cas échéant, le règlement de copropriété ou une attestation confirmant l’absence de restriction.
Le délai réglementaire pour déposer le dossier est de un mois suivant la décision (article R123-66 du Code de commerce).
Pour un transfert hors ressort, les frais de greffe s’élèvent à 216,73 € TTC, auxquels s’ajoutent 46,41 € si la déclaration des bénéficiaires effectifs doit être mise à jour.
Pour gérer l’ensemble de cette procédure sans risque d’erreur, vous pouvez utiliser notre service de transfert de siège social — nous vérifions chaque pièce avant transmission au guichet unique.
Le cas d’Antoine : de Mérignac à Bayonne, le bon scénario
Antoine, gérant de l’EURL “Mistral Conseil”, a trouvé un appartement à Bayonne (64) où il souhaite installer le siège. Avant de se lancer, il suit la séquence suivante.
Il demande le règlement de copropriété au syndic : la clause de destination mentionne “usage mixte habitation et professions libérales ou exercice d’activités ne générant pas de flux commercial”. Bonne nouvelle : la domiciliation est autorisée pour son activité de conseil.
Il obtient par écrit l’accord de son propriétaire (il est locataire), comme recommandé dans notre guide sur l’accord propriétaire pour siège social.
Il décide du transfert en tant que gérant (article L223-18 du Code de commerce), puis rédige les statuts modificatifs. Il publie deux annonces légales : une en Gironde (département de départ), une dans les Pyrénées-Atlantiques (département d’arrivée), conformément à la règle de une annonce légale dans le département de départ et une dans le département d'arrivée. Pour un exemple concret de rédaction, notre article annonce légale de transfert de siège EURL détaille le modèle applicable.
Il dépose le dossier via le guichet unique INPI. Son Kbis mentionne désormais Bayonne, son SIRET d’établissement principal est mis à jour (le SIREN reste inchangé). La CFE est désormais due à Bayonne pour les exercices futurs (article 1478 du Code général des impôts).
Ce que le greffe vérifie — et ce qu’il ne vérifie pas
C’est un point que les dirigeants méconnaissent souvent : le greffe ne lit pas votre règlement de copropriété. Son contrôle porte sur la régularité formelle du dossier : décision conforme, annonce légale correcte, pièces complètes.
Il ne va pas vérifier que la clause de destination de votre immeuble autorise la domiciliation. En conséquence, un dossier incomplet sur ce point peut passer — et déclencher un problème des mois plus tard.
📌 À retenir : la conformité avec le règlement de copropriété relève de votre responsabilité, pas de celle du greffe. Si l’adresse est refusée en aval pour une autre raison (signalement d’un tiers, opposition du syndic), vous devrez recommencer la procédure de transfert. Notre article sur les adresses non recevables pour domicilier une société détaille les recours disponibles.
FAQ — Règlement de copropriété et transfert de siège social
Un règlement de copropriété peut-il interdire la domiciliation d’une société ? Oui. Si le règlement stipule que les lots sont réservés à un usage exclusivement d’habitation, toute activité commerciale ou domiciliation professionnelle peut être interdite. Il faut lire attentivement la clause de destination de l’immeuble avant de fixer ou de transférer un siège social.
Comment savoir si mon règlement autorise la domiciliation ? Demandez le règlement de copropriété complet à votre notaire ou au syndic. Recherchez la clause “destination de l’immeuble” ou “usage des lots”. Si elle précise “usage d’habitation bourgeoise exclusive”, toute domiciliation professionnelle est en principe interdite. En cas de doute, faites relire la clause par un juriste.
Le greffe peut-il refuser une adresse en copropriété ? Le greffe ne vérifie pas systématiquement le règlement de copropriété. Mais si le syndicat des copropriétaires agit en justice ou si l’irrégularité est signalée, le greffe peut refuser la modification. Mieux vaut sécuriser la situation en amont.
Que faire si mon siège actuel est dans un appartement en copropriété et que je déménage ? Profitez du transfert pour choisir une adresse parfaitement conforme : domicile propre sans restriction, bail professionnel, ou société de domiciliation agréée. Si le transfert change de département, une double annonce légale est obligatoire.
Le transfert de siège change-t-il mon numéro SIREN ? Non. Le numéro SIREN reste identique quel que soit le transfert. En revanche, le SIRET de l’établissement principal change si le nouveau siège est dans une commune différente.
Vous souhaitez transférer votre siège en toute sécurité, que votre immeuble soit en copropriété ou non ? Contactez-nous pour un examen de votre situation avant de lancer la procédure.
Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr (Bordeaux), spécialiste des formalités juridiques pour les sociétés. Mis à jour le 8 juillet 2026.